Suite à la publication du rapport CAP22 en juin 2018, plusieurs Youtubeurs mettent en garde contre la disparition des régimes fiscaux optimisés pour le particulier qui investit dans l’immobilier locatif. Mais que dit vraiment ce rapport ? Analyse…

Rapport CAP 2022 - Complet

"Nos 22 propositions pour changer de modèle" - 152 pages

Rapport CAP 2022 - Proposition 11

"Se loger à moindre coût" - 3 pages

Bruno Rako est auteur du livre “107 principes immobilier” et éditeur du site investimmoclub.fr. Sa collection de podcasts contient 42 interviews avec des investisseurs particuliers : immeubles, meublés, déficit fonciers, toutes les stratégies sont abordées.

Loïc Cardin a été le premier sur Youtube à parler du rapport CAP22 et de ses conséquences fiscales pour le particulier. Il est éditeur du site de formation en ligne business-immobilier.fr et possède une excellente vision comptable des différents modes d’exploitation locatifs. Les ressources citées sont consultables respectivement sur service-public.fr et conseil-constitutionnel.fr

Sébastien Ascon est spécialiste de la location courte durée et des plateformes locatives associées. Il est éditeur du site louer-en-courte-duree.fr et explique que le régime du LMNP (au réel) combine le meilleur de la fiscalité du particulier et de la fiscalité des entreprises puisqu’il permet à la fois de passer des charges d’exploitation au compte de résultat, tout en conservant la valeur initiale du bien lors de la revente !

Marvin et Amaury sont les éditeurs du site la fortune du renard. Ils ne sont pas spécialistes de l’immobilier car plutôt tournés vers une construction de patrimoine qui intègre plainement l’épargne financière, notamment via le lazy investing et l’utilisation des ETF.

Commentaires sur les réformes préconisées dans la proposition 11 du rapport CAP22

rapport CAP22

Nos commentaires…

1. la suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles, qui, dans les zones tendues, favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre, et n’a pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires ;

Pour résumer ce paragraphe : en zone tendue, Pinel et LMNP améliore la rentabilité locative sans contribuer à la construction de logements neufs pour les locataires modestes.

L’auteur se mélange visiblement les pinceaux entre deux dispositifs de fléchage fiscal qui n’ont pourtant rien à voir entre eux !

  • Le dispositif Pinel dans le neuf a été réduit en 2018 aux seules zones tendues A bis, A et B1. Sachant que ce dispositif défiscalisant est principalement commercialisé par des banques ou des gestionnaires de patrimoine, son principal bénéficiaire n’est pas le souscripteur mais bien le promoteur. Du coup, pour diminuer le coût de construction, les zones tendues ont peut-être été sciemment évitées ? On vend du Lyon, on livre du Villeurbanne, ça c’est vu, pas de bol le zonage n’est plus le même. Quoiqu’il en soit, ce dispositif nécessite absloument un contrôle des ressources du locataire, sous peine de redressement fiscal.
  • En revanche, le LMNP n’est pas un “régime d’exception”, c’est un statut. Il est applicable sur l’ensemble du territoire, dans le neuf et l’ancien, et sans condition de ressources du locataire. Pourquoi donc est-il mentionné ici ???

2. la création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement ;

Le statut de LMNP permet déjà de déduire les charges et de pratiquer l’amortissement du bien comptablement immobilisé au bilan. La préconisation consisterait-telle alors à détruire le LMNP pour le recréer sous forme de régime de droit commun ? Absurde puisque LMNP est un statut, donc relevant déjà du régime de droit commun.

3. l’interdiction de l’imputation des déficits fonciers sur les autres revenus catégoriels (ces déficits resteraient imputables uniquement sur les bénéfices fonciers ultérieurs) ;

L’auteur évoque peut-être le report du déficit généré par des travaux dans le cas d’un régime foncier “au réel simplifié”. Peut être ne sait-il pas qu’actuellement ce report est possible uniquement sur la première année des travaux, ensuite le déficit est reporté uniquement sur les revenus locatifs.

4. l’interdiction de l’imputation des intérêts d’emprunt dans le revenu imposable ;

Heuuu… complètement contradictoire avec la création d’un régime de droit commun. L’auteur ne possède visiblement aucune affinité avec les principes comptables de base. Les intérêts d’emprunt SONT des charges, en régime de déficit foncier au réel ils sont donc comptabilisés comme tel et retranché du revenu imposble, uniquement la première année bien sûr.

5. l’élargissement du régime du micro-foncier à une assiette de recettes brutes de 30 000 € en augmentant le taux forfaitaire de déduction à 35 %.

Les propriétaires qui prévoient de gros travaux font actuellement du régime réel pour passer leur charge, ceux qui n’en font pas pourront faire du micro foncier et louer ainsi un bien moins souvent remis en état.

Conclusions

Les Youtubeurs annoncent la fin du LMNP : c’est vrai à la lecture à la lecture de la préconsiation (1) mais… la proposition (2) prévoit la création d’un régime permettant la déduction des charges et l’amortissement, ce qui correspond grandement au fonctionnement comptable actuel du LMNP !? Alors suppression ou simple changement de nomination ? Difficile donc d’être aussi catégoriques à la lecture de ces préconisations sibyllines !

Parmi les entreprises nommées dans l’annexe 6 “contributions écrites reçues”, on peut voir quelques grands noms de l’audit international : notamment le Boston Consulting Group (BCG) ou Ernst and Young (EY). On peut donc en déduire que certaines parties de ce rapport sont le fruit d’une commande auprès de ces partenaires privés. Quel rôle ont eu ces sociétés dans la rédaction de la proposition 11 qui nous intéresse ? Difficile à établir car les propositions ne sont pas signées… 

Nous aurions préféré que des acteurs du monde associatif comme l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI), acteur indépendant et représentatif des propriétaires bailleur prenne la plume. Un leader de la presse patrimonial comme Le Particulier (groupe Le Figaro) aurait également fournit éclairage beaucoup plus précis sur les différents modes d’exploitation d’un investissement locatif. Et encore… les préconisations du rapport CAP22 n’évoquent pas les difficultés de compréhension des dispositifs défiscalisant Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), désormais labellisé “Louer Abordable“, anciennement Cosse, jadis Borloo ! Peut-être ce volet fera-t-il l’objet d’une mise à jour prochaine ?

Comité d’Action Publique 2022 (CAP22) – Suppression du statut de LMNP (ou pas !)
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