« Un tiens vaut mieux que deux tu l’auras »

ou comment la sagesse populaire trompe les particuliers qui ignorent l’inflation, la valeur temps de l’argent et le principe des intérêts composés !

L’argumentaire commercial de Crédit Logement et des organismes de caution privés

Rentrons sans attendre dans le vif du sujet par l’exemple vécu d’un courtier qui me vantait les mérites du cautionnement, plutôt qu’une hypothèque conventionnelle ou qu’une prime de prêteur de deniers.

La caution vous coûte aujourd’hui 2000€, et l’organisme vous en rend 1000€ dans 20 ans. Cela ne vous a donc coûté que 2000€ – 1000€ = 1000€.

FAUX ! dirait Norman, car 1000€ dans 20 ans ne valent pas 1000€ aujourd’hui. Deux explications pour expliquer ce phénomène économique : l’inflation et les intérêts composés. En prenant en compte une inflation de 2% par an et un taux de rendement d’un placement en action de 4% par an, 1000€ dans 20 ans ne valent aujourd’hui que… 312€. Le coût réel du cautionnement grimpe alors à 2000€ – 312€ = 1688€, ce qui est bien différent de 1000€ !

Le principe des intérêts composés

Que sont les intérêts dits « composés » ? En fait, c’est juste une manière de dire que les intérêts générés produisent eux aussi des intérêts. Ce principe s’appelle aussi la capitalisation. Prenons l’exemple d’une somme de 100€ placée à 4%. La première année génère 4€ d’intérêts (4% de 100€) et le capital monte à 100€ + 4€ = 104€. La seconde année génère 4.16€ d’intérêts (4% de 100€ plus 4% de 4€) et le capital monte à 104€ + 4.16€ = 108.16€. La troisième année génère 4.32€ d’intérêts (4% de 104€, plus 4% de 4.16€) d’intérêts et le capital monte à 108.16€ + 4.32€ = 112.49€… et ainsi de suite pendant des années. Sur une calculette scientifique, on utilise la fonction puissance pour calculer les intérêts composés, dans notre exemple 1.04^n avec n le nombre d’années.

Combien d’années et quel taux pour que 1 devienne 2 ?

La valeur d’un placement dépend donc de 3 variables : la somme initiale, le nombre d’années, et le taux de rentabilité.

il faut 5 ans à 14.9%, ou 10 ans à 7.2%, ou 15 ans à 4.7% pour doubler son capital

Conclusion : Le rendement d’un placement locatif est soumis à une multitude de paramètres : évolution de la taxe foncière, des loyers, impayés, de l’inflation, du quartier etc… il est donc difficile de l’estimer à l’avance. Par opposition les contrats de prêt rédigés avec les banques sont prévisibles et fixés dans le temps, raison de plus pour les étudier soigneusement. Quelque soit votre choix, un tiens vaudra toujours moins que un tu l’auras !

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