L’investisseur immobilier particulier dispose de plusieurs outils pour calculer les projections financières de son futur bien au sein d’une structure à l’Impôt sur les Sociétés. Les plus connus sont Laurent de Moras, qui propose un simulateur base Excel à 149€/an sur son site Investissement Locatif Intelligent, et la société Citruce, qui propose un simulateur de type Saas (Software as a Service) à 14.99€/mois sur son site Rendement Locatif. Cet article présente un rapide Retour d’Expérience sur le simulateur de Rendement Locatif.


Création du Tableau d’Amortissement

L’intérêt d’une structure à l’IS est de passer des charges d’amortissement, c’est à dire que l’immeuble a tout d’abord été immobilisé (Compte 2), et que chaque année on constate une “usure” du bien par des charges (Compte 6). Ces charges viennent donc se déduire des revenus, ce qui permet donc de diminuer le résultat de l’exercice, et donc de diminuer l’impôt.

Prenons l’exemple d’un immeuble à 300.000€, pour construire un tableau d’amortissement il faut d’abord connaitre les éléments qui composent la valeur de l’immeuble, et la durée d’amortissement de chacun de ses éléments. Ces paramètres (% et durées) sont complètement personnalisables dans le simulateur.

Ensuite, une étape indispensable, mais qui n’apparait pas dans le simulateur, consiste à créer le tableau d’amortissement. Pour cela, il faut déjà connaitre le montant annuel de chaque élément :

Ensuite, il faut faire la somme de chaque élément pendant les X années de la période d’amortissement :

Ce qui permet de connaitre rapidement la charge annuelle d’amortissement de l’immeuble :

Note : le tableau Excel qui a servi à construire ce tableau d’amortissement est disponible ici.


Visualisation de l’impôt société et trésorerie prévisionnelle

Le site RendementLocatif.com ne fournit pas son tableau d’amortissement détaillé mais il est possible de visualiser les charges d’amortissements annuelles dans la colonne “Amortissements” du volet “Impôts société”. Les chiffres sont en divergence avec notre calcul :

  • Années 1-5 : 9.180€ contre 10.800€
  • Années 6-10 : 6.630€ contre 7.800€
  • Années 11-20 : 5.355€ contre 3.300€

Le signe des chiffres porte également à confusion puisqu’en comptabilité “(Recettes – Charges – Amortissements) x IS = Impôts IS”, si les charges sont négatives, pourquoi les amortissements sont-ils positifs ? Bref, l’année 3 pose problème, impossible de retrouver les 1.007€ d’IS, en revanche l’année 4 est correcte puisque (32.637 – 12.176 – 9180) x 15% = 1.692€


Visualisation des flux de trésorerie ou “cashflow”

Le simulateur présente un onglet très intéressant présentant l’étude du cashflow courant mais… l’imposition a complètement disparue !


Contacté à multiples reprises par email, RendementLocatif.com ne nous a jamais répondu. Rapport PDF intégral disponible ici.


RendementLocatif.com, attention aux erreurs de cashflow sur une structure à l’IS
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