Jusqu’à présent nous avons vu que la banque vous prête à une taux donné, et qu’elle se protège du risque des accidents de la vie par la souscription d’une assurance. Pour autant, le risque du prêteur n’est pas éliminé pour autant : il se peut que l’emprunteur ne puisse plus remboursement son prêt, c’est ce qu’on appelle le défaut de paiement, et c’est contre ce risque que la banque veut se prémunir via la Garantie. A noter que cette garantie n’est pas obligatoire, mais qu’elle peut être exigée.

Pour faire simple, il existe trois types de garanties :

1. Le Nantissement

L’emprunteur dépose une somme d’argent sur un compte de la banque mais il ne peut plus le toucher pendant toute le durée du prêt. Si l’emprunteur ne rembourse plus le crédit, la banque saisit l’argent déposé sur le compte. Pour un prêt classique amortissable, cette solution reste assez rare, elle s’appliquer en revanche sur un autre type de prêt qui n’est pas traité ici : le prêt in fine.

2. La Sûreté Réelle

Cette garantie de type “publique” est souscrite auprès du notaire, c’est ce qu’on appelle l’Hypothèque Conventionnelle (HC), ou sa variante low cost, la Privilège de Prêteur de Denier (PPD). Cette fois, en cas de défaut de paiement, la banque est prioritaire pour saisir l’achat que vous avez réalisé grâce au prêt, donc votre appartement, maison ou immeuble. Cette garantie est facturée en 2 temps : au moment de la signature de l’acte chez le notaire, puis ensuite lors de la vente du bien ou de la fin du prêt. C’est ce qui s’appelle la mainlevée d’hypothèque.

3. Le Cautionnement

Cette garantie de type “privée” consiste à s’assurer d’un défaut de paiement auprès d’un tiers, par exemple Crédit Logement. Cet organisme mutualise les risques d’impayés et vous facture également en 2 temps : au début du prêt lors de sa souscription,vous versez la totalité de la caution puis, en cas de remboursement anticipé, de vente du bien ou au terme du prêt l’organisme vous reverse une part de cette caution.

Sûreté ou Cautionnement ? Calcul Basique

Prenons l’exemple d’une HC/PPD (vous savez désormais ce que cela signifie) facturée 1000€ lors de la vente, puis 1000€ lors de la mainlevée hypothécaire (difficile de savoir précisément le coût dans X années). D’un autre côté le cautionnement coûte 4000€, mais l’organisme caution vous reverse 2000€ à terme. La solution “notaire’ vous coûte 1000+1000 = 2000, la solution “caution” vous coûte 4000-2000 = 2000. Ces 2 solutions sont donc a priori équivalentes.

Sûreté ou Cautionnement ? Calcul par un Investisseur

Comme le dit l’adage “le temps c’est de l’argent”, et ce diction s’applique pleinement au monde de la Finance. Lorsque vous placer votre argent sur un Livret A, il vous rapporte actuellement 0.75%. Lorsqu’une banque “place” son argent dans votre appartement, vous lui rapportez 1.0, 1.5, 2.0%. Dans l’exemple du Livret A, les intérêts sont capitalisés, explications.

Capitalisation

Si vous placer 1000€ sur votre Livret rémunéré 0.75% pendant 1 an, vous aurez généré 7.50€ d’intérêt. L’année suivante vous disposez d’un capital de non plus 1000€, mais de 1007.50€. Au terme de la 2e année les intérêts générés seront donc de 7.56€, et ainsi de suite. On dit que les intérêts sont “capitalisés”, c’est à dire qu’ils génèrent eux-même des intérêts : “l’argent appelle l’argent”. La formule mathématique du capital obtenu sur votre Livret A après N année est ici 1000 x 1.0075^N, le signe “^” signifiant “puissance”.

Actualisation

L’actualisation est l’inverse de la capitalisation. Pour reprendre l’exemple ci-dessous, quelle somme faudrait placer sur ce Livret A pour obtenir 2000€ dans 20 ans ? La réponse est 2000 x (1/1.0075^20) = 1722.37€

Mais revenons à la garantie du prêt immobilier : votre taux d’emprunt correspond grosso modo au taux versé par une Assurance Vie en Euro. Pour l’année 2017, les chiffres ne sont pas encore connu au moment de la rédaction de cet article mais un taux de 1.5% semble la moyenne. Reprenons dans la comparaison garantie “notaire” contre garantie “caution” dans le cas d’un prêt sur 20 ans…

  • Pour l’hypothèque : 1000€ aujourd’hui plus 1000€ dans 20 ans, cela fait 1000 + 1000 x (1/1.015^20) = 1743€ et non plus 2000€.
  • Pour la caution : 4000 aujourd’hui moins 2000€ dans 20 ans, cela fait 4000 – 2000 x (1/1.015^20) = 2515€ et non plus 2000€.

Conclusion

A moins d’avoir un compte bancaire bien remplit, la banque exigera une garantie. Attention, si le mode de calcul peut faire paraître le cautionnement moins cher, l’hypothèque/PPD présente l’avantage de mobiliser un apport inférieur lors de la signature de la vente.

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