Contexte

Deuxième source de coût d’un prêt immobilier : l’assurance emprunteur. Rendue obligatoire par la banque qui ne veut pas prendre de risque s’il vous arrive un accident, celle-ci vous oblige à souscrire à une assurance couvrant le décès, l’invalidité, l’incapacité temporaire ou partielle, voire la perte d’emploi. Cette assurance n’est pas forcément utile dans la mesure ou le particulier dispose parfois déjà, dans le cadre de son travail, d’une complémentaire qui prend déjà en charge le remboursement d’un crédit en cas d’accident. Un argument auquel la banque n’est pas sensible et pour cause. Le plus souvent, l’assurance n’est pas une option bancaire “maison” mais un produit que la banque achète à un assureur, et qui vous la revend. La législation s’est tout de même considérablement assouplie ces dernières années en offrant au particulier la possibilité de soit changer d’assurance en court de prêt, avec certaines réserves, soit de prendre initialement une assurance extérieur, c’est ce qui s’appelle une délégation.

Quotité d’Assurance késako ?

Si vous emprunter seul, vous devez vous assurer à 100%, c’est à dire qu’en cas de décès (DC), invalidité (PTIA, IPT, IPP) ou incapacité (ITT), votre assurance prend en charge la totalité des traites restantes. En revanche, si vous empruntez en couple, vous devez a minima vous assurez à 100%, mais cette “quotité” d’assurance peut monter jusqu’à 200%, explications.

Supposons par exemple que Madame et Monsieur soient assurés à 50%-50%. Si Monsieur ou Madame décède, le survivant devra rembourser 50% de traites restantes.

Supposons maintenant que Madame et Monsieur soient assurés à 100%-50%. Si Monsieur décède, les traites restantes seront prises en charge à 100% par l’assurance, tandis que si Madame décède, la moitié du prêt restera à charge de Monsieur. Ce système est hérité d’un schéma familial dans lequel un des conjoints gagne moins que l’autre, et lui permet d’éviter une grosse charge financière en cas d’accident de la vie.

La quotité d’assurance max pour un couple d’emprunteur est donc de 100%-100%, c’est à dire que le prêt est totalement pris en charge par l’assurance en cas d’accident de l’un ou l’autre des emprunteurs.

Options

Quelque soit l’option retenue, cette assurance aura un coût. Une assurance extérieure sera a priori moins chère qu’une assurance inclue dans un package. Vos capacités de négociations seront alors a priori fonction de votre dossier : si vous n’avez pas d’apport ou de faibles revenus, la banque peut décider de ne plus vous prêter si vous externaliser l’assurance. Garder tout de même à l’esprit que la banque est avant tout un commerçant, elle vous prête de l’argent en échange d’un bénéfice. Rester en bon terme avec sa banque peut vous permettre de contracter dans nouveaux prêts dans le futur, dans le cas d’investissements locatifs par exemple.

Réserves

La législation permet de changer d’assurance, seulement si les conditions de la nouvelle assurance sont au moins équivalentes à celle de l’assurance existante. Prenons un exemple, vous êtes un couple et vos coefficients sont actuellement de 100%-100% : vous ne pouvez pas changer d’assurance pour une version moins chère pour un coefficient de 50%-50%.

A ce propos vous devez montrer une certaine méfiance à l’égard de la retranscription des propositions par le courtier. En effet, certaines banques comme le Crédit Agricole obligent actuellement les emprunteurs à s’assurer à 100%-100%. Si vous n’avez pas connaissance des coefficients, le courtier peut, à tord, vous proposer de faire appel à la loi Lagarde pour une délégation vers des conditions moindres.

Calcul du Coût de l’Assurance #1 : Mensualité Fixe

La manière historique et la plus simple d’exprimer et de facturer une assurance est la mensualité fixe. Pour reprendre l’exemple d’un prêt sur 20 ans, si la mensualité correspondant à l’assurance est de 30€, le coût total de l’assurance est donc de 30€ x 12 mois x 20 ans = 7200€.

Calcul du Coût de l’Assurance #2 : TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance)

Calculer et facturer une assurance à partir d’un taux qui s’applique sur la capital restant présente un avantage pour la banque en cas de remboursement anticipé : les paiements sont concentrés sur le début du prêt. C’est la même gymnastique que pour le taux brut qui s’applique aux intérêts liés au remboursement du capital : plus le prêt est “mature”, plus les intérêts sont faibles. Dans le cas de l’assurance c’est la même chose, mais voyons quelques chiffres pour mieux comprendre…

Dans ce graphique nous prenons l’exemple d’un prêt de 200.000 € de capital remboursé sur 20 ans. Le coût de l’assurance est identique, 7200€, mais facturé différemment : soit 240 mensualités de 30€, soit un taux de 0.34%. On voit clairement que si le remboursement du crédit est anticipé au bout de 10 ans, la formule TAEA aura coûté plus cher.

Conclusion

Pour comparer ce qui est comparable, demander à avoir le coût total de l’assurance quelques soit la formule choisie. Si l’expression du TAEA ne vous parait pas clair, demander un échéancier.

 

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