Le taux brut est la première source de coût d’un prêt immobilier amortissable. Ce taux brut est le plus souvent mis en avant par la courtier, au détriment des autres sources de coût, mais il ne doit pas être confondu avec le taux effectif global du prêt ou TEG qui prend en compte le coût total du prêt et pas uniquement les intérêts bancaires.

Comment fonctionne le taux brut ?

Au départ il y a la somme empruntée, que l’on appelle capital. Et sur ce capital s’applique un taux d’emprunt que l’on appelle le taux brut. Il est important de comprendre que le taux brut est le taux annuel qui s’applique au capital restant à rembourser. Ainsi, au début du prêt, ce taux s’applique sur la totalité du capital, et plus le prêt avance dans le temps, plus il est “mature”, et plus le montant des intérêts diminuent. Les intérêts sont donc plus important en début de prêt qu’en fin de prêt. Rentrons tout de suite dans le chiffres pour mieux comprendre…

Exemple d’un prêt de 200.000€ sur 20 ans

Avec un taux brut de 2.0%, l’emprunteur paiera donc 200.000€ x 0.02 = 4000€ d’intérêts la première année et 240€ la dernière année. Le montant total des intérêts sera de 44.600€, soit 22.3% du capital emprunté.

Avec un taux brut de 1.5%, l’emprunteur paiera 200.000€ x 0.015 = 3000€ d’intérêts la première année et 172€ la dernière année. Le montant total des intérêts sera de 33.000€, soit 16.5% du capital emprunté.

Avec un taux brut de 1.0%, l’emprunteur paiera donc 200.000€ x 0.01 = 2000€ d’intérêts la première année et 110€ la dernière année. Le montant total des intérêts sera de 21.700€, soit 10.8% du capital emprunté.

« les banques ne gagnent pas d’argent avec les crédits » nous dit le courtier, est-ce vrai ?

Vous l’avez peut-être entendu de la bouche d’un courtier mais qu’en est-il vraiment ? Pour répondre à cette question il faut comprendre le mode de financement d’une banque. En effet, lorsque celle-ci prête à un particulier sur 20 ans, elle n’emprunte pas à une autre banque sur 20 ans mais sur une durée beaucoup plus courte. On dit que le banque finance ses crédits long terme par des dettes à court terme, ce qui lui permet, entre autres, d’obtenir des taux beaucoup plus bas que ceux affichés aux particuliers. C’est le même principe pour des emprunts d’état, la France peut emprunter sur 10 ans, mais elle financera ses traites grâce à des taux courts renégociés chaque année, cela s’appelle « roller » sa dette. Mais revenons aux banques, en ce début 2018 par exemple, le taux interbancaire de la zone euro, aussi appelé taux Euribor, est bas, très bas, tellement bas qu’il est même négatif : -0.2% sur 12 mois. Un taux négatif, qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire qu’un emprunteur rembourse moins que le capital : une opération magique malheureusement réservée aux banques ! La banque emprunteuse de 200.000€ dans notre exemple ne devra rembourser à son créancier que 199.600€ 12 mois plus tard. Or, un particulier qui emprunte 200.000€ à 1.5% devra lui rembourser 233.000 € à terme. Le gain de l’opération pour la banque est donc ici de +33.400 €.

Conclusion

Dans l’exemple de financement ci-dessus, le taux brut a une influence direct sur le montant des intérêts : une différence de taux brut de 0.1% fait donc varier le montant des intérêts de 2300€, ce qui est loin d’être négligeable. Il est donc fondamental d’obtenir un taux brut aussi faible que possible mais… nous allons voir que c’est loin d’être l’unique source du coût total d’un prêt.

Facebooktwittergoogle_pluslinkedinmail

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.