Fiscalité de la SCI : IR vs. IS

Une Société Civile Immobilière (SCI) autorise deux options fiscales : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). A l’IR, les associés déclarent les loyers en tant que revenu foncier, avec encore deux options : le régime foncier réel ou le régime micro-foncier. A l’IS, la société paie son propre impôt sur la base de son résultat annuel, qui est la différence entre ses revenus (loyers) et ses charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, et surtout amortissements).

Si l’on peut lire fréquemment qu’une structure à l’IS permet de gommer l’imposition annuelle (le résultat étant nul car les loyers sont égaux aux charges), que se passe-t-il en cas de revente des biens et donc de liquidation du montage ? Le but de cet article est donc de détailler les deux phases de la vie d’un investissement immobilier : l’exploitation et la liquidation. Nous verrons que selon l’option choisie, la fiscalité sera prépondérante lors de l’exploitation (IR) ou à la liquidation (IS), et que beaucoup de paramètres doivent être pris en compte pour appréhender la meilleure solution.

SCI : Actionnariat

  • Pierre : 50% des parts, salaires annuels 73.369€, foyer fiscal 1 part
    Taux marginal d’Imposition (TMI) = 41%
  • Paul : 50% des parts, salaires annuels 20.000€, foyer fiscal 1 part
    Taux Marginal d’Imposition (TMI) = 11%

Projet investissement locatif : achat d’un appartement tel que

  • Prix d’achat (PA) : 200.000€
  • Financement : 100% sur 200.000€ sur 20 ans à 2% TAEG
    Intérêts d’emprunt (IE) la 1ere année : 4000€
  • Frais d’acquisition (FA) en apport initial : 20.000€ (publication foncière, émoluments).
  • Loyers : 10.000€ annuel (soit une renta brute de 5%).
  • Taxe Foncière (TF) = 1000€/an
  • Charges de Copro (CC) dont frais, travaux, assurance = 2000€/an
  • Prix de revente après 20 ans : 200.000€

SCI à l'IR

Phase 0 : fiscalité de la première année

Chaque associé déclare ses revenus fonciers à l’IRPP (Impôt sur le Revnu des Personnes Physiques), c’est à dire les loyers perçus au prorata  de leur participation respective, donc 5000€ annuels chacun.

 

Pour Pierre, au régime réel

  • Revenus fonciers (RF) : Loyers x 50% = 5000€
  • Charges : (TF + CC + IE) x 50% = (1000 + 2000 + 4000) x 50% = 3500€
  • Résultat : Revenus – Charges = 1500€
  • Fiscalité : Résultat x (TMI + CSG/CRDS) = 1500 x (41% + 17.2%) = 873€

Pour Pierre, au régime micro-foncier

  • Revenus fonciers (RF) : 5000€
  • Revenus après abattement forfaitaire de 30% (RFAA) : 5000 x (1-30%) = 3500€
  • Fiscalité : 3500 x (30% + 17.2%) = 1652€

Pierre choisi donc le régime réel.

Pour Paul, au régime réel

  • Revenus fonciers : Loyers x 50% = 5000€
  • Charges : (TF + CC + IE) x 50% = (1000 + 2000 + 4000) x 50% = 3500€
  • Résultat : Revenus – Charges = 1500€
  • Fiscalité : Résultat x (TMI + CSG/CRDS) = 1500 x (11% + 17.2%) = 423€

Pour Paul, au régime micro-foncier

  • Revenus fonciers (RF) : 5000€
  • Revenus après abattement forfaitaire de 30% (RFAA) : 5000 x (1-30%) = 3500€
  • Fiscalité : 3500 x (11% + 17.2%) = 987€
Paul choisi donc le régime réel.
Tranches d'Imposition applicables aux revenus fonciers en 2020 (source : service-public.fr)
Contributions sociales sur les revenus du patrimoine et du capitalen 2020 (source : service-public.fr)

Phase 1 : fiscalité sur toute la période d'exploitation

La première année, le régime micro-foncier n’est avantageux ni pour Pierre ni pour Paul car les charges dépassent 30% des loyers. Or, ces charges sont formées principalement d’intérêts d’emprunt, et comme le prêt est amortissable, ces intérêts vont diminuer au fur et à mesure de la vie du prêt jusqu’à atteindre un montant quasiement nul la dernière année.

A échéance constante, la part des intérêts diminuent en fonction de la maturité du prêt

L’exemple que nous avons choisi est calculé pour que le régime foncier réel soit toujours favorable à Pierre et Paul. En effet, même avec des intérêts nuls, les charges annuelles respectives sont de (1000€ + 2000€) x 50% = 1500€, ce qui correspond à l’abattement forfaitaire de 30% sur un loyer annuel de 5000€.

Mais combien Pierre et Paul vont-ils payer d’impôt sur les 20 ans d’exploitation du bien ? Pour le savoir, nous allons considérer que la Taxe Foncière et que les Charges de Copropriété sont constantes dans le temps, et que la somme des intérêts payés par la SCI emprunteuse est de 42.824€.

Pour Pierre, au régime réel sur 20 ans

  • Revenus fonciers (RF) : (20 x Loyers) x 50% = 100.000€
  • Charges : (TF + CC + IE) x 50% = [20 x (1000 + 2000) + 42.824) x 50% = 51.412€
  • Résultat : Revenus – Charges = 48.588€
  • Fiscalité : Résultat x (TMI + CSG/CRDS) = 48.588 x (41% + 17.2%) = 28.278€

Pour Paul, au régime réel sur 20 ans

  • Revenus fonciers : Loyers x 50% = 5000€
  • Charges : (TF + CC + IE) x 50% = [20 x (1000 + 2000) + 42.824) x 50% = 51.412€
  • Résultat : Revenus – Charges = 48.588€
  • Fiscalité : Résultat x (TMI + CSG/CRDS) = 48.588 x (11% + 17.2%) = 13.701€

Phase 2 : fiscalité lors de la liquidation

Nous allons prendre une hypothèse simple : le prix de revente de l’appartement est egal à son prix d’achat. La plus-value de cession au niveau de la SCI est donc nulle. Les associés peuvent donc dissoudre la SCI et percevoir la trésorerie restante. Ils ont du subi l’impôt durant toute la durée d’exploitation du bien, mais sont préservés lors de la revente.

Imposition total du montage à l’IR

  • Impôt Société : nul
  • IR Pierre : 28.278€
  • IR Paul : 13.701€
  • TOTAL FISCALITE : 41.980€

 

SCI à l'IS

Phase 0 : Immobilisations, Amortissements, Charges courantes

Contrairement au régime de transparence fiscale vu précédement (IR), le régime de l’Impôt des Société (IS) permet d’immobiliser un bien puis de passer en charges des dotations aux amortissements. L’idée est de créer comptablement des charges qui viendront se déduire des revenus pour diminuer le résultat, et donc l’impôt dans la phase d’exploitation.

Immobilisation incorporelles

Ce sont les frais qui sont engagés au début du montage et qui ne sont pas redondants. Ils ne sont pas matériels, c’est à dire que ce ne sont ni des biens ni des objets. Par exemple : frais d’établissement, frais de R&D, concessions, brevets, licenses, marque, logiciels, mais aussi droit au bail ou fonds commercial. Dans l’exemple de notre SCI nous immobilisons les frais d’acquisition (« frais de notaires » au sens large) sur 20 ans.

Dotation annuelle (frais d’acquisition) : FA / 20 ans = 1000€ /an

Immobilisation corporelles

Ce sont des biens tangibles (terrains, travaux lourds, installations industrielles, véhicules). Dans notre cas il s’agit du bien acquis, l’appartement, au prix de 200.000€. La durée d’amortissement choisie est également de 20 ans.

Dotation annuelle (appartement) : PA / 20 ans = 10.000€ /an

Charges courantes

Nous allons compter ici toutes les charges non financières, donc la taxe foncière et les charges de copropriétés.

Charges courantes : 1000€ + 2000€ = 3000€ /an

Charges financières

Ce sont les intérêts d’emprunt. Comme c’est la calcul sur la durée totale du montage qui nous intéresse, nous allons simplifier en disant que les intérêts sont distribués sur 20 ans.

Charges financières (IE) : 42.824 / 20 ans = 2141€ / an

 

 

Phase 1 : exploitation

Compte d’exploitation

Au niveau de la SCI, nous avons donc les revenus et les charges suivantes

  • Revenus (Loyers) = 10.000€
  • Charges (dont Dotations) = 16.141€
  • Résultat avant impôt (déficit) = -6141€

donc IS annuel = 0€

Au niveau des associés, il faudra maintenir une trésorerie positive durant toute la durée du montage pour rester solvable.

  • Revenus (Loyers) = 10.000€
  • Charges décaissées = 3000€
  • Mensualités du prêt par an : 1012 x 12 = 12.144€

Besoin de trésorerie : 10.000 – 3000 – 12.144 = 5144€

Non seulement les associés ne pourront pas se verser de dividende durant la durée de l’opération, mais ils devront également faire des apports à leur compte d’associés pour combler les déficits, soit 2572€ par an et par associé.

Phase 2 : liquidation

Immobiliser un bien, et constater en charges des dotations aux amortissement présente un avantage : gommer l’IS annuel, mais présente également une lourde contrepartie : la diminution de la Valeur Nette Comptable (VNC).

En effet, au bilan de la société la valeur initiale de l’appartement était de 200.000€. Après le 1er exercice, la valeur nette comptable diminue des dotations, pour devenir 200.000 – 10.000 = 190.000€, et ainsi de suite durant les 20 années d’exploitation de l’appartement.

Au terme du 20e exercice, la VNC de l’appartement est donc nulle : 0€. Avec un prix de vente de 200.000€, la plus-value comptable n’est plus nulle, comme dans une SCI à l’IR, mais de 200.000€. Sur cette plus-value, il faut déduire les déficits constatées les années précédentes qui sont reportables indéfiniment donc 6141 x 20 = 122.820€

Résultat du dernier exercice, après la vente de l’appartement

  • Plus-Value sur la vente de l’appartement : 200.000€
  • Déficits des 20 dernières années : 122.820
  • — Résultat avant impôt : 77.180€
  • IS réduit : 38.120 x 15% = 5718€
  • IS normal : (122.820 – 38.120) x 28% = 23.716€

soit IS = 29.434€

Taux normal de l'Impôt sur les Sociétés à compter du 1er janvier 2017 (source : impots.gouv.fr)

Mais le calcul ne s’arrête pas là, puisqu’il convient ensuite de sortir le produit de la vente et de le distribuer aux associés, sous forme de dividendes.

  • Produit de la vente : 200.000€
  • Trésorerie après IS : 170.566€
  • Boni de liquidation (somme des apports faits par les associés) : 20.000 + 20 x 5144 = 122.880€
  • Dividendes imposables : Tréso – Boni = 47.686€
  • soit 23.843€ de dividende imposable par associé.

Là encore, deux options fiscales sont possibles : le PFU ou le taux progressif.
Cas de Pierre

  • PFU : 23.843 x 30% = 7153€
  • Taux progressif : 23.843 x (TMI + CSG-RDDS) = 16786€

Pierre choisi donc la flat tax
Cas de Paul (qui chage de tranche marginal d’imposition)

  • Taux progressif : 5659  x (11% + CSG-RDDS) + (23.843 – 5659) x (30% + CSG-RDDS) = 1595 + 8582 = 10.178€

Paul choisi également la flat tax

Régime fiscal des distributions de dividendes : option #1, la "flat tax" ou Prélèvement Forfaitaire Unitaire (PFU)
Régime fiscal des distributions de dividendes : option #2, le taux progressif (source : service-public.fr)

Au final, on retrouve bien le « double étage » d’imposition nécessaire à la sortie des dividendes d’une structure à l’Impôt sur les Sociétés : l’IS payé par la société elle-même, puis l’IR payé par les associés qui se versent les dividendes.

Imposition total du montage SCI à l’IS

  • IS = 29.434€
  • IR Pierre = 16.786€
  • IR Paul = 10.178€
  • TOTAL FISCALITE = 56.398€

Conclusions, fiscalité de la SCI : IR vs. IS

Le but de cet article n’est pas de fournir un tutoriel pour devenir Expert Comptable en 15 minutes de lecture, mais plutôt de tordre le cou à certains fantasmes qui circulent autour d’un montage en SCI, et d’aider l’investisseur à appréhender la complexité des projections financières liées à la fiscalité immobilière. En effet, dans notre simulation, le montage à l’IS paie finalement plus d’impôt que le montage à l’IR… ce dernier étant fiscalement identique à l’indivision !

SCI à l’IR (transparence fiscale)

FISCALITE  = 42 k€

SCI à l’IS

FISCALITE = 56 k€

Pour résumer :

à l’IR, l’investisseur paie la fiscalité pendant la phase d’exploitation. Cette fiscalité permanente peut mettre en péril ses flux de trésorerie. A l’inverse, les revenus peuvent être reversés directement sur les comptes des associés.

à l’IS, l’investisseur paie sa fiscalité lors de la liquidation du montage. Beaucoup de paramètres entrent en jeu : prix de vente à 20 ans, évolution du montant des charges etc…

Il faudrait donc trouver un montage qui permette à la fois de pratiquer des charges via dotations aux amortissements pour gommer la fiscalité annuel, tout en maintenant la Valeur Nette Comptable pour limiter la plus-value à la revente. Il existe mais pas sous forme de société : c’est le régime meublé, en LMNP ou LMP. Mais qui pourrait prédire la pérennité de ce dispositif sur les 20 prochaines années ?

Conseil de lecture :

L’excellent ouvrage de Julien Delagrandanne « l’investissement locatif intelligent »

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