Quitter un syndic professionnel – déjouer les pièges de l’AG

Un syndic professionnel est coûteux. En honoraires tout d’abord, mais surtout en frais annexes pour la vie future de la copropriété : états datés en cas de vente d’un lot, frais de maîtrise d’ouvrage en cas de travaux, frais de visites, frais d’assemblée générale extraordinaire, frais d’immatriculation de la copro à l’ANAH etc etc… Le contrat de syndic « tout sauf » est donc une véritable petite plateforme de génération de coûts pour les copropriétaires. L’envie de s’affranchir de ce joug et de retrouver une certaine forme de liberté pourrait donc inspirer les petites copropriétés de moins de 10 lots si l’intelligence collective des habitants est au rendez-vous ! Le parcours est toute fois semé d’embuches. Ci-dessous quelques pièges observés lors du passage d’un syndic professionnel à un syndic bénévole…

exemple de rédaction d'une résolution portant sur la dispense de mise en concurrence du contrat de syndic...

On attaque directement avec du lourd. Le syndic en place peut verrouiller ses mandats futurs par la mise en place d’une résolution de dispense de mise en concurrence (professionnelle ou non professionnelle)… c’est à dire qu’il sera impossible au conseil syndical de proposer une alternative au syndic en place. Si cette résolution a déjà été votée lors d’une AG antérieure, il faudra voter contre le renouvellement du syndic, puis élire le nouveau par une Assemblée Générale Exceptionnelle convoquée par le Conseil Syndical.

Piège #2 : étudier la désignation du syndic trop tôt lors du déroulement de l'AG

C’est du vécu : le syndic en place arrête la tenue de l’AG et pose son stylo s’il n’est pas renouvelé, bloquant ainsi le vote de résolutions mentionnées plus tard dans l’ordre du jour comme par exemple des travaux, la mise en place de la Fibre Optique, le transfert des colonnes électriques ou autres. Il s’agit là d’une obstruction caractérisée puisque son mandat actuel peut courir sur plusieurs mois après la date de l’AG.

Lors d’une AG, il n’y a pas d’ordre à respecter dans les résolutions soumises au vote (sauf bien sûr la désignation du président, du scrutateur, et du secrétaire de séance). La numérotation des résolutions n’est là qu’à titre informatif et ne doit pas être forcément respecté lors du déroulement de l’assemblée.

Nous recommandons donc de soumettre au vote les affaires courantes AVANT de procéder à l’élection du syndic.

Piège #3 : le coup de pression du Tribunal de Grande Instance

L’heure de vérité est arrivée, les budgets sont validés, et la reconduction du mandat du syndic actuel prend une mauvaise direction, à savoir un vote majoritaire « contre ». Problème, vous n’avez pas de solution alternative du fait de la dispense de syndic votée antérieurement. Vous serez donc potentiellement sans syndic désigné à l’issu du mandat du syndic en place. Ce dernier peut donc vous menacer d’une « dangereuse procédure auprès du Tribunal de Grande Instance » dont vous seriez donc les seuls responsables !

Pas de panique… d’une part le mandat du syndic en place n’est pas encore arrivé à expiration, il y a donc techniquement un syndic en place. D’autre part, « tout copropriétaire peut convoquer une assemblée dans le but de désigner un nouveau syndic », donc nul besoin du syndic en place pour convoquer une AGE. Et enfin, la saisie du TGI doit être à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires et non de l’ancien syndic !

Piège #4 : le "chèque en blanc"

On monte d’un cran dans la bidouille avec une tentative de vice de consentement, ou de dol… Une fois tout ou partie des résolutions votées, le syndic en place peut vous demander de signer une curieuse feuille volante, non numérotée, et sans rapport visible avec le contenu de l’AG. Si vous demandez à quoi correspond cette feuille on vous répond d’un air autoritaire qu’il faut « la signer pour valider l’AG » ! En fait cette feuille n’est rien d’autre que la dernière page d’un PV d’AG que le syndic en place promet de vous remettre ultérieurement ! Sans aucune possibilité d’assurer la cohérence entre les propos tenus en AG et le contenu du PV !

Ne signez pas ce que vous ne comprennez pas, et sécuriser au maximum votre signature pour qu’elle soit difficilement imitable, écrire votre nom en toute lettre, rajouter un tampon couleur si possible.

Piège #5 : Partir les mains vides

Vous avez donc réussi à obtenir un PV d’AG mentionnant toutes les résolutions votées, y compris un vote contre le syndic actuel. Reste donc à vérifier que vous avez tous les éléments en votre possession pour prouvez la validité de l’assemblée auprès d’un tiers

  • PV d’AG signé par le président, le secrétaire, et éventuellement le ou les scrutateur(s)
  • Feuille de présence complète également signée par le président, le secrétaire, et éventuellement le ou les scrutateur(s)
  • Tous les pouvoirs signés par les mandants et les mandataires
 
Vous avez évité tous ces pièges ? Bravo ! Vous voilà désormais libéré d’un professionnel pas toujours apprécié pour voler de vos propres ailes, et faire ainsi confiance à l’intelligence collective des copropriétaires !
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